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先に結論を書きます。「更地にすると6倍」は正確ではありません。特例が外れた土地にも負担調整措置があり、課税標準額は評価額の70%が上限です。0.7÷6分の1で、4.2倍が理屈上の天井。都市計画税は2.1倍です。さらに知っておくべきことがあります。更地にしなくても特例が外れる場合です。空家等対策特別措置法の勧告を受けた土地は、建物が建っていても住宅用地から除かれます。条文と総務省の資料で組み立てました。
じまいナビ編集部が、法務省・国税庁・国土交通省など公的機関の公表情報と、業界の公表データをもとに作成しています。専門家監修は順次導入予定です。費用や制度の適用は地域・時期・個別条件で変わるため、実際に進める際は必ず公式窓口や複数社の見積もりでご確認ください。
先に結論｜土地の固定資産税は「最大でも4.2倍」です
「更地にすると6倍」という言い方は、住宅用地の特例が6分の1であることから来ています。ただし条文と総務省の資料を突き合わせると、実際の上限は6倍ではなく4.2倍です。しかもこれは土地の固定資産税だけの数字で、建物の税金がなくなる分は引かれます。
この記事で押さえてほしいのは3点です。
- 土地の固定資産税は特例が外れても評価額の70%が課税標準額の上限なので、0.7 ÷ 6分の1 = 4.2倍が理屈上の天井です（都市計画税は2.1倍）
- 更地にしなくても特例が外れる場合があります。空家等対策特別措置法の勧告を受けた土地は、建物が建っていても特例の対象外です
- 課税を決めるのは1月1日時点の状態です。ただし「年明けに壊せば得」とは限りません
3つ目が判断の分かれ目になります。年内に壊すか年明けに壊すかは、土地と建物の評価額の大小で結論が逆転します。計算の手順を後半に置きました。
なぜ更地になると税金が上がるのか
土地の評価額が上がるからではありません。住宅用地に対する課税標準の特例が外れるからです。ここを取り違えると、あとの計算が全部ずれます。
住宅用地の特例は「固定資産税」と「都市計画税」で割合が違う
条文で定められている割合は次のとおりです。2つの税をまとめて「6分の1」と説明している記事が多いのですが、都市計画税は別の割合です。
| 区分 | 固定資産税の課税標準 | 都市計画税の課税標準 | 根拠 |
|---|---|---|---|
| 小規模住宅用地（200㎡以下の部分） | 価格の6分の1 | 価格の3分の1 | 地方税法第349条の3の2第2項／第702条の3第2項 |
| 一般住宅用地（200㎡を超える部分） | 価格の3分の1 | 価格の3分の2 | 地方税法第349条の3の2第1項／第702条の3第1項 |
| 住宅用地以外（更地など） | 特例なし（負担調整措置あり） | 特例なし（負担調整措置あり） | — |
表は左右にスクロールして確認できます
税率は、固定資産税の標準税率が1.4%（総務省の公表資料）、都市計画税は地方税法第702条の4により100分の0.3を超えることができないとされています。都市計画税は市街化区域内などに課されるもので、かからない地域もあります。
敷地の全部が「住宅用地」になるわけではありません
地方税法第349条の3の2第1項は、対象となる家屋と土地を政令に委任しています。その政令（地方税法施行令第52条の11）には、見落とされがちな上限があります。
「当該土地の面積が当該家屋の床面積の十倍の面積を超える場合には、当該十倍の面積に相当する土地とする」——つまり家屋の床面積の10倍までしか住宅用地になりません。
田畑に囲まれた実家や、広い庭のある古家では、これが効いてきます。たとえば延床100㎡の家で敷地が1,500㎡あれば、住宅用地として扱われるのは1,000㎡まで。残る500㎡はもともと特例の外なので、解体によって上がる余地はありません。「6倍になる」と怯えていた部分の一部が、すでに特例なしで課税されている可能性があります。
もうひとつ、同じ政令には別荘の除外があります。全部が別荘の用に供される家屋、および別荘部分の床面積の割合が4分の3を超える家屋の敷地は、住宅用地から除かれます。たまに帰る実家が「別荘」と判定されているかどうかは自治体の認定次第なので、課税明細書で住宅用地の適用があるかを確認してください。
実際は「6倍」より小さいことが多い
上がり幅を小さくする要因が3つあります。
① 負担調整措置で、課税標準額は評価額の70%が上限
ここが「6倍」と「4.2倍」の分かれ目です。総務省の資料には、商業地等（住宅用地以外の宅地等）について課税標準額の上限は評価額の70%と明記されています。あわせて負担水準が60〜70%にある場合には前年度の課税標準額に据え置かれるとされています。
住宅用地のときは評価額の6分の1（＝約16.7%）が課税標準、更地になると上限でも評価額の70%。割り算すると0.7 ÷ (1/6) = 4.2です。固定資産税の土地部分が6倍になることは、制度上ありません。
都市計画税も同じ計算です。小規模住宅用地の3分の1（＝約33.3%）から70%へ。0.7 ÷ (1/3) = 2.1倍です。
さらに、負担調整措置はいきなり上限まで上げる仕組みではありません。前年度の課税標準額を基準に段階的に引き上げられるため、解体した翌年度に一気に4.2倍になるとは限りません。具体的にいくらになるかは各市町村の計算によるため、この記事で断定はできません。課税明細書の「課税標準額」と「評価額」を見て、資産税課に問い合わせるのが確実です。
② 建物の固定資産税・都市計画税がなくなる
当たり前ですが、計算から落ちがちな要素です。建物を壊せばその評価額分の課税はなくなります。築年数が新しく評価額が残っている建物なら、この減少分が土地の増加分を相当打ち消します。逆に築古で評価額がほとんど残っていない実家では、打ち消す効果は小さくなります。
③ 具体的に計算してみる
仮の数字で流れを追います。以下の評価額は計算の手順を示すための仮定値で、相場や平均ではありません。負担調整措置は上限まで達したケースとして単純化しています。
前提｜土地の評価額1,200万円（180㎡＝小規模住宅用地の範囲内）、建物の評価額300万円、固定資産税1.4%、都市計画税0.3%
| 項目 | 家がある状態 | 更地にした状態 |
|---|---|---|
| 土地の固定資産税 | 1,200万×1/6＝200万 ×1.4%＝28,000円 | 1,200万×70%＝840万 ×1.4%＝117,600円 |
| 土地の都市計画税 | 1,200万×1/3＝400万 ×0.3%＝12,000円 | 840万×0.3%＝25,200円 |
| 建物の固定資産税 | 300万×1.4%＝42,000円 | — |
| 建物の都市計画税 | 300万×0.3%＝9,000円 | — |
| 合計 | 91,000円 | 142,800円 |
表は左右にスクロールして確認できます
土地の固定資産税だけを見れば4.2倍ですが、納める総額では約1.57倍です。金額では年5万円ほどの増加。これが「6倍」という言葉から受ける印象との差です。
ご自身のケースで計算するときは、課税明細書を手元に置いて、土地と建物の評価額・課税標準額・税率を当てはめてください。都市計画税がかかっていない地域ならその行は不要です。
更地にしなくても特例が外れるケース
ここが制度の変わった部分で、「壊さずに置いておけば税金は安いままだ」という前提はもう成り立ちません。
地方税法第349条の3の2第1項の住宅用地から、空家等対策の推進に関する特別措置法の勧告の対象となった土地が除かれています。条文が引いているのは同法第13条第1項・第2項と第22条第2項で、「特定空家等」と「管理不全空家等」の両方が出てきます。
「特定空家等」になる前の段階でも対象になります
空家法第13条第1項は管理不全空家等を、「空家等が適切な管理が行われていないことによりそのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態にあると認められる空家等」と定義しています。この段階で市町村長は必要な措置をとるよう指導でき、改善されなければ同条第2項で勧告ができます。
つまり「まだ特定空家ではないから大丈夫」という線引きは使えません。指導のあとに勧告が出れば、その時点で住宅用地特例の対象から外れます。建物は建ったままなので、建物の固定資産税と、特例の外れた土地の固定資産税を両方払う——更地にするより重くなる組み合わせです。
特定空家等になると、最後は代執行です
空家法第22条の流れは次のとおりです。
| 段階 | 内容 | 税への影響 |
|---|---|---|
| 第1項 | 除却・修繕・立木竹の伐採その他必要な措置について助言又は指導 | なし |
| 第2項 | 改善されない場合、相当の猶予期限を付けて勧告 | 住宅用地特例が外れる |
| 第3項 | 正当な理由なく勧告に従わない場合、相当の猶予期限を付けて命令 | — |
| 第4項 | 命令前に通知書を交付し、意見書提出の機会を与えなければならない | — |
| 第9項 | 命令に従わない場合、行政代執行法の定めるところに従い市町村長が措置を実施 | 費用は所有者から徴収 |
表は左右にスクロールして確認できます
代執行になると、業者を選ぶ余地も、解体費用の補助金も、見積もりの比較もありません。壊されたうえで請求が来ます。税金の話として見ても、放置はもっとも高い選択です。指定の基準と避け方は空き家の固定資産税が6倍になる条件に詳しくまとめています。
なお「何年放置すると勧告が来る」という一律の基準は法令に定められていません。判断は市町村が状態を見て行うもので、年数で機械的に決まるものではありません。
課税は「1月1日時点」で決まる
地方税法第359条は、固定資産税の賦課期日を「当該年度の初日の属する年の1月1日」と定めています。この日の状態で1年分が決まり、年の途中で壊してもその年度の税額は変わりません（月割りの精算はありません）。
判定されるのは「1月1日に建物が存在していたか」です。工事が途中で、屋根も壁もなく建物として認められない状態であればどう扱われるか——ここは自治体の現況調査による判断になり、一律の基準を示した公的資料は確認できませんでした。年末年始をまたぐ工程を組むなら、着工前に資産税課へ確認しておくのが確実です。
壊したことを役所に伝える手続きは2本あります
ひとつは建物滅失登記で、不動産登記法第57条により1か月以内の申請義務があります（手順は建物滅失登記のやり方）。
もうひとつは市町村への家屋滅失の届出です。こちらは地方税法に直接の根拠条文を確認できず、各自治体が様式を用意しています。ただし地方税法第382条には、登記所が建物の表示に関する登記をしたときに市町村長へ通知する制度があります。つまり滅失登記をすれば、いずれ課税側にも情報は伝わります。それでも自治体が届出を求めている理由は、通知を待つより早く課税を止められるからです。両方出しておくのが安全です。
損をしない解体タイミングの考え方
「年内に壊すと損、年明けに壊すと得」と単純化されがちですが、逆転します。判断の手順はこうです。
年内に壊す（12月31日までに完了）
翌年度から建物の税金は消えるが、土地の住宅用地特例も消える。上の計算例なら、翌年度は91,000円→142,800円。
年明けに壊す（1月2日以降に着工）
その年度は建物の税金も払うが、住宅用地特例も維持される。上の計算例なら91,000円のまま1年。差額の51,800円を1年先送りできるという意味です。
どちらが得かを決めるのは「建物の評価額」
比べるのは次の2つの金額です。
- A：建物を1年多く持つことで払う税金＝建物の課税標準額 ×（1.4%＋0.3%）
- B：住宅用地特例を1年多く使えることで減る税金＝更地の税額－特例ありの税額（土地部分のみ）
B＞Aなら年明け、A＞Bなら年内。上の例ではA＝51,000円、B＝102,800円なのでBが大きく、年明けのほうが有利になります。ただし建物の評価額が大きく残っている場合はAが膨らんで逆転します。課税明細書の数字を入れて計算してください。
そして税金だけで決めないでください。年明けまで待つ間に管理不全空家等の勧告が出れば、待った意味が消えます。売却の時期、補助金の申請期間（予算切れで受付終了する自治体があります）、工事の段取り——優先度はふつう税金より上です。1月をまたぐかどうかは、他の条件が同じときの最後の調整に使うのが現実的です。
売るときの税金は別に有利な制度があります
固定資産税の増加を気にするより、売却時の所得税・住民税のほうが金額が大きいことがあります。
相続した家なら3,000万円の特別控除
租税特別措置法第35条第3項の被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除です。主な要件は次のとおりです。
- 譲渡が平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間であること
- 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡であること
- 譲渡対価が1億円以下であること
- 家屋を取得した相続人が3人以上のときは控除額が2,000万円（同条第4項）
- 譲渡の時から譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに耐震基準に適合するか、家屋の全部の取壊し・除却・滅失があった場合も対象になり得る
最後の1行が実務上大きいところです。自分で先に壊さず、建物付きで売って買主が取り壊しても、期限内なら控除の余地があります。解体費用を先に用意できないときの現実的な出口です。制度の詳細は空き家の3,000万円特別控除、判断の考え方は古家付き土地の売却、費用を下げる手は解体費用を安くする方法にあります。
自分で壊した場合、解体費用は譲渡費用になる
国税庁は譲渡費用となるものとして「土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額」を挙げています（根拠は所得税法第33条、所得税基本通達33-7〜8）。一方で固定資産税は譲渡費用になりませんとも明記されています。領収書は必ず保管してください。計算の詳細は相続不動産の譲渡所得の計算方法に書きました。
どちらの制度も要件が細かいので、適用の可否は税務署または税理士に確認してください。この記事は条文と国税庁の公表内容の紹介にとどまります。
よくある質問
更地にすると固定資産税は本当に6倍になりますか
なりません。住宅用地の特例は小規模住宅用地で価格の6分の1ですが、特例が外れた土地にも負担調整措置があり、総務省の資料では課税標準額の上限は評価額の70%とされています。0.7を6分の1で割ると4.2なので、土地の固定資産税の増加は理屈上4.2倍が天井です。都市計画税は3分の1から70%なので2.1倍です。さらに建物の税金がなくなる分が引かれます。
家を残しておけば固定資産税は安いままですか
いいえ。地方税法第349条の3の2第1項の住宅用地からは、空家等対策の推進に関する特別措置法第13条第1項・第2項、第22条第2項の勧告の対象となった土地が除かれています。管理不全空家等または特定空家等として勧告を受けると、建物が建っていても住宅用地特例が外れます。建物の税金と特例なしの土地の税金を両方払うことになり、更地より重くなる場合があります。
年の途中で解体したら固定資産税は月割りで戻りますか
戻りません。地方税法第359条により固定資産税の賦課期日はその年度の初日の属する年の1月1日で、この日の状態で1年分が決まります。年の途中で建物を壊しても、その年度の税額は変わらず、月割りの精算もありません。効果が出るのは翌年度からです。
解体は年内と年明けのどちらが得ですか
建物の評価額で逆転します。年明けに壊せば住宅用地特例を1年多く使えますが、建物の税金も1年多く払います。比べるのは「建物の課税標準額×税率」と「住宅用地特例で減る土地の税額」の大小です。建物の評価額がほとんど残っていない築古の実家なら年明けが有利になりやすく、評価額が大きく残っているなら年内が有利になり得ます。課税明細書の数字で計算してください。
広い敷地でも全部が住宅用地になりますか
なりません。地方税法施行令第52条の11は、土地の面積が家屋の床面積の10倍を超える場合には10倍の面積に相当する土地とすると定めています。延床100㎡の家で敷地が1,500㎡あれば、住宅用地は1,000㎡までです。残りはもともと特例の対象外なので、解体によって上がる余地はありません。また別荘部分の床面積の割合が4分の3を超える家屋の敷地は住宅用地から除かれます。
解体したことを市役所に届け出る必要はありますか
建物滅失登記は不動産登記法第57条により1か月以内の申請義務があります。加えて多くの自治体が家屋滅失の届出様式を用意しています。地方税法第382条には登記所から市町村長への通知制度があるため、滅失登記をすれば課税側にも情報は伝わりますが、届出を出せばより早く課税を止められます。両方出しておくのが安全です。
更地にすると土地の評価額自体が上がるのですか
税金が上がる理由は評価額ではなく、住宅用地に対する課税標準の特例が外れることです。評価額は土地そのものの価格であり、建物の有無で自動的に変わる仕組みではありません。ただし現況による評価の判断は各市町村が行うため、個別の評価額がどうなるかは資産税課に確認してください。
あわせて読みたい
参考（公的情報・出典）
- 総務省｜固定資産税（住宅用地の特例）
- e-Gov｜地方税法（第349条の3の2・第359条・第382条・第702条の3・第702条の4）
- e-Gov｜地方税法施行令（第52条の11・住宅用地の範囲）
- e-Gov｜空家等対策の推進に関する特別措置法（第13条・第22条）
- e-Gov｜租税特別措置法（第35条・空き家の3,000万円特別控除）
- e-Gov｜不動産登記法（第57条）
- e-Gov｜所得税法（第33条・譲渡所得）
- 総務省｜固定資産税の概要（負担水準・課税標準額の上限70%）
- 国税庁｜No.3255 譲渡費用となるもの
- 国土交通省｜空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報
本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の税務・法務・売買の判断を行うものではありません。制度・費用は変更される場合があります。最新情報は各公式サイトでご確認のうえ、具体的な判断は専門家にご相談ください。
じまいナビ編集部
実家と、これから。家族に合った選択を、ひとつずつ。
今すぐ決めなくても、大丈夫。あとで家族と話すときに、この記事を。