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建物滅失登記は、不動産登記法第57条で滅失の日から1か月以内の申請が義務づけられています。怠ると10万円以下の過料（罰金ではなく、前科にもなりません）。自分でやれば法務局へ納める税金はかからず、添付する書類は「取壊証明書」ではなく「建物滅失証明書」。しかも会社法人等番号を申請書に書けば書類が2点減ります。手順・費用から、未登記だった場合や親名義のままだった場合の進め方まで整理しました。
じまいナビ編集部が、法務省・国税庁・国土交通省など公的機関の公表情報と、業界の公表データをもとに作成しています。専門家監修は順次導入予定です。費用や制度の適用は地域・時期・個別条件で変わるため、実際に進める際は必ず公式窓口や複数社の見積もりでご確認ください。
建物滅失登記とは｜期限は「1か月以内」で、法律上の義務です
建物滅失登記は、壊した建物の登記記録を閉じる手続きです。やるかやらないかを選べるものではなく、不動産登記法で申請が義務づけられています。
不動産登記法第57条（建物の滅失の登記の申請）はこう定めています。
建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人（共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の場合にあっては、所有者）は、その滅失の日から一月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない。
申請すべき人は表題部所有者または所有権の登記名義人。期限は滅失の日から1か月以内です。
怠ったときは「10万円以下の過料」｜罰金ではありません
同法第164条第1項は、第57条の申請をすべき義務がある者が正当な理由がないのに申請を怠ったときは10万円以下の過料に処すると定めています。
ここで混同されやすいのが過料と罰金の違いです。東京地方裁判所の説明では、過料は「行政上の秩序の維持のために違反者に制裁として金銭的負担を課すもの」で、「過料に科せられた事実は、前科にはなりません」とされています。刑事罰ではありません。
とはいえ義務であることは変わりません。過料の決定に不服がある場合は、決定謄本を受け取った日から1週間以内に異議の申立てができ、それを過ぎると確定します。
なお、「滅失の日」がいつを指すのか（解体の着手日か完了日か）を説明した法務局の公式な記述は見当たりませんでした。実務上は工事請負人が出す証明書の日付が基準になりますが、1か月という短い期限なので、解体が終わったら書類を受け取ってすぐ動くのが安全です。工事全体の流れは解体工事の流れと期間で確認できます。
必要書類｜「取壊証明書」ではなく「建物滅失証明書」です
ネット上では「取壊証明書」という呼び方が広まっていますが、法務局の申請書様式・記載例で使われている名称は「建物滅失証明書」です。記載例はこれを「建物を取り壊した工事請負人の証明書」と説明しています。業者に依頼するときは「建物滅失証明書をください」と伝えると話が早く進みます。
| 書類 | 誰が用意するか | 備考 |
|---|---|---|
| 建物滅失登記申請書 | 申請人（自分） | 法務局のサイトに様式と記載例があります |
| 建物滅失証明書 | 解体した工事請負人 | 記載例では「建物を取り壊した工事請負人の証明書」 |
| 工事請負人の登記事項証明書など（代表者の資格を証する書面） | 工事請負人（法人の場合） | 会社法人等番号を申請書に記載すれば省略できます |
| 工事請負人の代表者の印鑑証明書 | 工事請負人（法人の場合） | 同じく会社法人等番号の記載で省略可 |
| 個人の印鑑証明書 | 工事請負人（法人でない場合） | — |
| 申請地の場所が分かる地図 | 申請人 | 法務局のチェックリストに項目あり |
| 相続を証明する書類 | 申請人 | 登記されている所有者が死亡している場合 |
表は左右にスクロールして確認できます
見落とされがちなのが会社法人等番号による省略です。法務局の記載例には、工事請負人が法人である場合に申請書へ会社法人等番号を記載したときは、代表者の資格を証する書面と代表者の印鑑証明書の添付を省略できると書かれています。業者から証明書を受け取るときに会社法人等番号も一緒に聞いておけば、書類が2点減ります。
自分でやる手順と費用｜登録免許税の欄はありません
手順
- 解体業者から建物滅失証明書を受け取る｜法人なら会社法人等番号も確認しておきます
- 管轄の法務局を確認する｜建物の所在地を管轄する法務局です
- 申請書を作成する｜法務局のサイトにある様式と記載例を使います。不動産の表示は登記記録どおりに書きます
- 添付書類と地図をそろえる｜所有者が亡くなっている場合は相続を証明する書類も
- 窓口またはオンラインで申請する｜完了後、登記記録が閉鎖されます
費用
自分で申請する場合、法務局へ納める税金はかかりません。登録免許税法第2条は「別表第一に掲げる」登記等について課税する構造で、国税庁の税額表に建物の滅失の登記は掲げられていません。法務局の申請書様式にも登録免許税の記載欄そのものがありません。
実費としてかかるのは、工事請負人の登記事項証明書や印鑑証明書の取得費（会社法人等番号の記載で省略できれば不要）、郵送費、法務局までの交通費程度です。
オンライン申請もできます
不動産登記法第18条は、登記の申請方法として電子情報処理組織を使用する方法と、書面を提出する方法を定めています。法務局には建物滅失登記のオンライン申請の案内ページがあり、個人の建物所有者がマイナンバーカードを使って申請できます。
- ICカードリーダライタが必要
- 申請用総合ソフトのインストールが必要
- 書面で作成された添付情報は、オンライン申請の受付日から2日以内（初日・休日を除く）に登記所へ持参または書留郵便で送付する必要があります
なお書面申請を郵送でできるかどうかを法務局が明記した記述は見当たりませんでした。郵送で済ませたい場合は、管轄の法務局に事前に確認してください。
専門家に頼む場合
建物滅失登記は「表示に関する登記」です。土地家屋調査士法第3条は、調査士の業務として「不動産の表示に関する登記について必要な土地又は家屋に関する調査又は測量」「不動産の表示に関する登記の申請手続…についての代理」「同手続について法務局又は地方法務局に提出し、又は提供する書類又は電磁的記録の作成」を明記しています。
一方、司法書士法第3条第1項第1号は「登記又は供託に関する手続について代理すること」と定めています。どちらの独占業務かという線引きは両法の業務制限規定を読む必要があるため、ここでは断定しません。依頼するときは、表示に関する登記を扱っているかを確認して選んでください。
所有者が亡くなっている場合｜相続を証明する書類を添付します
実家じまいでいちばん多いのが、建物が亡くなった親の名義のままというケースです。
法務局が公開している建物滅失登記用のチェックリストには、「登記されている所有者が死亡している場合、相続を証明する書類を添付していますか？」という項目があります。つまり相続人が、相続を証明する書類を添付して申請する運用になっています。
ここは正直に書いておきます。「相続登記を先に済ませる必要がない」と明言した公的な記述は確認できませんでしたし、戸籍謄本をどこまでそろえるべきかという具体的な範囲を示した資料も見当たりませんでした。相続人が複数いる場合の扱いも含めて、管轄の法務局に事前相談するのが確実です。相談は無料で、必要書類もその場で教えてもらえます。
未登記の建物は、法務局ではなく市町村へ
古い家では、建物が登記されていないことがあります。とくに増築部分や蔵・納屋などの附属屋で多いです。登記がなければ法務局での滅失登記はできません。
| 登記されている建物 | 登記されていない建物 | |
|---|---|---|
| 手続き | 建物滅失登記 | 家屋滅失届（名称は自治体により異なる） |
| 提出先 | 管轄の法務局 | 市町村の税の窓口（課税課・税務課など） |
| 期限 | 滅失の日から1か月以内（不動産登記法第57条） | 自治体ごと。年内を目安とする案内が多い |
| 法令上の根拠 | 不動産登記法第57条 | 地方税法上の根拠規定は確認できず＝各市町村の運用 |
表は左右にスクロールして確認できます
編集部で確認したかぎり、「家屋滅失届」の提出を義務づける地方税法の規定は見当たりませんでした。課税事務のための届出という位置づけで、名称も提出先も期限も自治体ごとに違います。お住まいの市町村のページで「家屋滅失届」を確認してください。蔵や納屋の扱いは蔵・納屋の解体費用でも触れています。
滅失登記をすれば、税の側には自動で伝わります
ここが滅失登記をする実利です。地方税法第382条第1項は、登記所が土地又は建物の表示に関する登記をしたときは、10日以内に、その旨を市町村長に通知しなければならないと定めています。さらに同条第3項は、市町村長は通知を受けたときは遅滞なく課税台帳の記載を訂正しなければならないとしています。
つまり滅失登記をすれば、法務局から市町村へ通知が行き、課税台帳が直ります。逆に言えば、登記をしなければこの通知は行きません。ある自治体は「法務局で滅失登記の申請をしていただくと、法務局から市にその旨が通知されます」と案内しており、別の自治体は登記しないことが「取り壊した家屋に誤って課税されてしまう原因にもなります」と注意を促しています。
注意点｜税が下がるのは「翌年度」から
地方税法第359条は「固定資産税の賦課期日は、当該年度の初日の属する年の1月1日とする」と定めています。1月1日時点の状況で1年分が決まるということです。
- 年の途中で解体しても、その年度の税額は変わりません。自治体の案内にも「日割、月割課税の制度はありません」「家屋を取り壊した年度分は全額納めていただく」とあります
- 建物分の課税がなくなるのは翌年度から。「1月1日までに取り壊した家屋については、次年度は課税されません」という案内が一般的です
- 同時に土地の住宅用地特例が外れるため、土地の税額は翌年度から上がります（更地にすると固定資産税は6倍？）
実務上のコツは「解体したら年内に手続きを済ませる」です。年をまたぐと、翌年度も課税され続ける可能性があります。
「放置すると売れなくなる」は公的には確認できません
滅失登記を怠るデメリットとして「土地が売れない」「住宅ローンが組めない」「建築確認が下りない」という説明を見かけますが、編集部が調べたかぎり、これらを裏づける官公庁の記述は見当たりませんでした。公的資料から確実に言えるのは①10万円以下の過料の対象になること ②課税台帳が直らず固定資産税の課税が続くおそれがあることの2点です。この2つで十分に手続きする理由になります。
法務局が代わりにやってくれるのは災害時の特例です
不動産登記法第28条は「表示に関する登記は、登記官が、職権ですることができる」と定めています。実際に、災害で倒壊・流失した建物や公費解体された建物について、法務局が職権で滅失登記を行った例があります（令和6年能登半島地震、熱海市の土石流など）。
ただしこれは災害が甚大である事情を踏まえた例外的な措置として案内されているものです。通常の解体で法務局が代わりに登記してくれることはありません。また災害時でも「附属建物の登記がある場合は職権滅失登記ができない場合がある」とされています。
業者が廃業して証明書が取れない場合
解体業者が廃業していて建物滅失証明書がもらえないことがあります。この場合の代替手段について法務局の公式な案内は見当たりませんでした。管轄の法務局に事情を説明して相談するのが唯一確実な進め方です。解体を頼む時点で、証明書を必ず発行してもらえるか確認しておくのが予防になります（解体業者の選び方7つの基準）。
よくある質問
建物滅失登記は自分でできますか？
できます。法務局のサイトに建物滅失登記申請書の様式と記載例、提出前のチェックリストが公開されています。必要な添付書類は解体業者が発行する建物滅失証明書と、法人なら代表者の資格を証する書面・印鑑証明書（会社法人等番号を申請書に記載すれば省略可）、申請地の場所が分かる地図です。
費用はいくらかかりますか？
自分で申請する場合、法務局へ納める税金はかかりません。登録免許税法は別表第一に掲げる登記等に課税する構造で、国税庁の税額表に建物の滅失の登記は掲げられておらず、法務局の申請書様式にも登録免許税の記載欄がありません。実費は証明書の取得費と郵送費程度です。
期限を過ぎたらどうなりますか？
不動産登記法第164条第1項により、正当な理由がないのに申請を怠ったときは10万円以下の過料の対象になります。過料は東京地方裁判所の説明では「行政上の秩序の維持のために違反者に制裁として金銭的負担を課すもの」で、「過料に科せられた事実は、前科にはなりません」とされています。刑事罰ではありませんが義務であることは変わりません。
「取壊証明書」と「建物滅失証明書」は別のものですか？
法務局の申請書様式・記載例で使われている名称は「建物滅失証明書」で、記載例では「建物を取り壊した工事請負人の証明書」と説明されています。「取壊証明書」という名称は法務局の様式・記載例・チェックリストでは確認できませんでした。実務上は同じものを指していることが多いので、業者には「建物滅失証明書」と伝えるのが確実です。
親名義のままの家を解体しました。相続登記を先にする必要がありますか？
法務局のチェックリストには「登記されている所有者が死亡している場合、相続を証明する書類を添付していますか？」という項目があり、相続を証明する書類を添付して申請する運用が示されています。ただし相続登記を先に行う必要がないと明言した公的な記述も、戸籍の具体的な範囲を示した資料も確認できませんでした。管轄の法務局に事前相談してください。
登記されていない納屋を壊しました。何をすればいいですか？
法務局での滅失登記はできないため、市町村の税の窓口に「家屋滅失届」を提出する案内が一般的です。ただしこの届出を義務づける地方税法の規定は確認できず、各市町村の運用による届出です。名称・提出先・期限も自治体ごとに違うので、市町村のページで確認してください。提出しないと、壊した建物に固定資産税が課され続けることがあります。
解体した年の固定資産税は安くなりますか？
変わりません。地方税法第359条により賦課期日は1月1日で、その日の状況で1年分が決まります。自治体の案内にも日割・月割の制度はなく、取り壊した年度分は全額納めることになると書かれています。建物分の課税がなくなるのは翌年度からで、同時に土地の住宅用地特例が外れるため土地の税額は上がります。
あわせて読みたい
参考（公的情報・出典）
- 法務局｜不動産登記の申請書様式
- e-Gov｜不動産登記法（第57条・第164条・第28条・第18条）
- e-Gov｜地方税法（第359条・第382条）
- e-Gov｜登録免許税法
- 法務局｜建物滅失登記申請書の記載例（PDF）
- 法務局｜建物滅失登記申請書の様式（PDF）
- 法務局｜建物を取り壊した（建物滅失の登記をオンライン申請したい方）
- 鳥取地方法務局｜申請書提出前のチェックリスト（建物滅失用）（PDF）
- 東京地方裁判所｜過料決定についてのQ&A
- 国税庁｜No.7191 登録免許税の税額表
- 静岡地方法務局｜法務局が行う建物の滅失の登記（PDF）
- 金沢地方法務局｜倒壊等建物の職権滅失登記のお知らせ（PDF）
本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の税務・法務・売買の判断を行うものではありません。制度・費用は変更される場合があります。最新情報は各公式サイトでご確認のうえ、具体的な判断は専門家にご相談ください。
じまいナビ編集部
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