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訳あり物件の買取でいちばん大きいメリットは、価格の早さではなく「あとから欠陥を請求されない契約にできる」ことです。宅地建物取引業法40条に理由があります。一方で「買取相場は市場価格の7割」という数字に公的統計はありません。この記事では、書ける根拠だけで相場・業者の選び方・流れ・注意点を整理します。
訳あり物件の買取で、最初に知っておきたい3つのこと
実家を相続したら、再建築できない土地だった。境界がはっきりしない。片付けが追いつかない。兄弟で共有になっている。こういう家は「訳あり物件」と呼ばれ、普通の売り方では買い手がつきにくくなります。
買取業者を探す前に、この3つを知っておいてください。判断がぐっと楽になります。
① 買取だと、あとから欠陥を請求されない契約にできます
これが買取のいちばん大きなメリットで、しかも法律の裏付けがあります。
宅地建物取引業法40条は、不動産会社が「売主」になるときに、買主に不利な免責をしてはいけないと定めています。逆に言えば、買取では不動産会社が「買主」なので、この規定が働きません。つまり売主であるあなたの側が、雨漏りやシロアリ、傾きなどについて一切責任を負わない特約を有効に結べるということです。
仲介で個人の買主に売ると、引き渡したあとに「床が傾いていた」と請求される可能性が残ります。築50年の実家を売ったあと数年、そのリスクを抱えたままになります。買取ならそれを断ち切れます。金額が下がる分、ここを買っているのだと考えると納得しやすいはずです。
② 買取価格の「相場◯割」に、公的な統計はありません
検索すると「買取は市場価格の7割」という説明が並びますが、この7割という数字を示す公的統計は存在しません。国土交通省の不動産価格指数、不動産取引価格情報、レインズの成約価格は、いずれも「実際に取引された価格」であって、仲介価格に対する買取価格の比率を集計したものではありません。
では「7割」はどこから来ているのか。実際に確かめると、不動産会社のサイトが、レインズの成約価格に自社で7割を掛けて算出した数字でした。詳しくは後の章で出典つきで整理します。ここでは「業界の目安であって統計ではない」と覚えておいてください。
③ 業者が信頼できるかは、無料で5分で自分で確認できます
宅建業の免許が本物か、過去に行政処分を受けていないか。この2つは国土交通省のサイトで誰でも無料で調べられます。ランキング記事の順位より、こちらのほうが確実です。手順は後の章にまとめました。
訳あり物件とは？類型別に「なぜ普通に売れないのか」
「訳あり」とひとことで言っても、原因はまったく違います。原因が違えば、解決できるものとできないものに分かれます。ここを分けて考えるのが出発点です。
| 類型 | なぜ普通に売れないのか | 根拠 |
|---|---|---|
| 再建築不可 | 接道義務を満たさず建築確認が下りない。建て替えられないので担保評価が付きにくい | 建築基準法43条1項 |
| 既存不適格 | 今の建物はそのままで良いが、増築・大規模な修繕で現行基準への適合が問題になる | 建築基準法3条2項 |
| 共有持分 | 変更は共有者全員の同意、管理は持分の過半数が必要。持分だけ買っても単独では使えない | 民法251条1項・252条1項 |
| 借地権・底地 | 権利が分かれていて、単独では使い道が限られる | 借地借家法 |
| 事故物件 | 告知義務の対象。売買には期間の定めがない | 国交省ガイドライン（令和3年10月） |
| 境界未確定・越境 | 筆界は当事者の合意では動かせない。国に引き取ってもらう制度でも却下事由になる | 筆界特定制度／相続土地国庫帰属法 |
| 未登記建物 | 登記がないため所有権を示せず、買主が担保に入れられない | 不動産登記法 |
| ゴミ屋敷・管理不全 | 「管理不全空家等」の勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例が外れる | 改正空家法13条 |
| 農地付き | 農地の権利移動には農業委員会の許可が必要 | 農地法3条 |
| 市街化調整区域 | 開発許可を受けていないと新築・改築・用途変更に知事の許可が必要 | 都市計画法43条 |
| 土砂災害警戒区域 | 警戒区域は重要事項説明の義務。特別警戒区域は建物の構造規制と開発許可制 | 宅建業法35条／土砂災害防止法9・23・24条 |
| がけ地 | 相続税の評価でも減価の対象。国も「使いにくい土地」と認めている | 財産評価基本通達20-5 |
| 相続人多数・遺産分割未了 | 相続登記は3年以内が義務。相続開始から10年経つと遺産分割は法定相続分によるため、時間が経つほど動かせなくなる | 不動産登記法／民法904条の3 |
| 傾き・シロアリ・雨漏り | 契約不適合責任のリスク。買取なら全部免責の特約が置ける | 宅建業法40条 |
この表を上から眺めると、性質が3つに分かれることが見えてきます。
- 手続きで解決できるもの…未登記建物、相続登記未了、傾き・シロアリ。時間と費用の問題です
- 許可や認定で緩和できるもの…再建築不可（43条2項）、農地付き、市街化調整区域、既存不適格
- 原則として解消できないもの…事故物件、境界未確定、共有持分、借地権・底地、接道の見込みがない無道路地
1つめなら、解決してから普通に売るほうが手元に残る金額は大きくなります。3つめなら買取が向いています。2つめは、緩和の見込みを役所で確認してから決めるのが順番です。
訳あり物件の相場｜「市場価格の7割」の中身
買取価格について、書ける範囲で正直に整理します。
民間サイトが公表している目安と、その算出根拠
| 出典 | 公表している目安 | 算出根拠 |
|---|---|---|
| 不動産売却HOME4U（NTTデータ・ウィズ） | 仲介での市場価格の7〜8割。売りにくい物件では5割程度になることもあると明記 | レインズの成約価格に同社が7割を掛けて算出 |
| グローベルス | 仲介で売れる想定価格の60〜80%（約7割前後） | レインズの成約価格に同社が70%を掛けて算出 |
どちらも、元データは公的なレインズの成約価格ですが、7割という掛け目は各社が設定した数字です。統計から出てきた割合ではありません。
そして、再建築不可なら何割、事故物件なら何割、といった類型ごとの数字はどこにもありません。公的統計も、算出根拠を公開している民間統計も見つかりませんでした。「事故物件は3割減」といった数字を見かけたら、根拠を尋ねてみてください。
先に「市場価格」を自分で調べておく
買取価格が妥当かを判断するには、比べる元になる市場価格が必要です。これは無料の公的データで調べられます。
- 不動産情報ライブラリ（国土交通省）…実際の取引価格と成約価格。町・大字レベルまで、価格は有効数字2桁で公表されています。なお旧「土地総合情報システム」は令和6年3月末で廃止されました。古い解説に注意してください
- レインズマーケットインフォメーション…マンション・戸建ての成約価格。百万円単位、成約時期は3か月区切りで表示されます
- 不動産価格指数（国土交通省）…令和7年12月分で住宅地119.8、戸建住宅121.9、マンション225.1（2010年平均＝100）。マンション相場の高騰は、実家（戸建・土地）には当てはまりません
調べ方の手順は実家の査定相場を調べる3つの方法で画面ごとに説明しています。
事故物件はいくら下がるのか｜裁判例で見る実額
事故物件の減価について、「◯割下がる」という一般化した統計はありません。その代わり、裁判で実際に認められた金額が公表されています。こちらのほうがずっと具体的です。
| 事案 | 経過年数 | 判断 |
|---|---|---|
| 建物内での自殺（中古住宅の売買） | 約5か月 | 瑕疵あり。損害賠償893万円余 |
| ベランダでの自殺（マンション） | 6年 | 瑕疵あり。契約解除と違約金640万円 |
| 物置内での服毒（4日後に病院で死亡） | 6年11か月 | 瑕疵あり。「山間農村地であることに照らすと長期ではない」 |
| 失火による死亡事故のあったアパート跡地 | 3年7か月 | 瑕疵あり。損害賠償200万円 |
| 殺人事件があり建物を取り壊したあとの土地 | 8年7か月 | 瑕疵あり。損害賠償75万円（売買代金の5%） |
| 凄惨な殺人事件があった農山村地帯の土地 | 約50年 | 瑕疵あり。「約50年経ったとしても説明すべき瑕疵」 |
| 蔵での自殺、売買時は取り壊し済 | 約7年 | 瑕疵なし。「意に介さない買受希望者が多数いた」 |
| 焼身自殺があった土地（建物取り壊し済） | 8年7か月 | 瑕疵なし。8年以上の経過＋分譲完売 |
| 建物内での自殺、取り壊し前提の土地 | 約2年 | 瑕疵なし。「対象がもはや特定できないものに変容」 |
並べてみると、年数では決まっていないことが分かります。2年で否定された例もあり、約50年で認められた例もあります。裁判所が見ているのは、その地域の流動性（農山村ほど記憶が残る）、事件の重大性（殺人か自殺か）、建物が残っているか取り壊されたか、買主の目的（住むためか事業用か）です。
この情報は、一般財団法人不動産適正取引推進機構の機関誌『RETIO』第82号（2011年7月）の心理的瑕疵に関する裁判例一覧に掲載されています。
「3年経てば事故物件じゃない」は賃貸の話です
ここは誤解がとても多いところなので、国土交通省のガイドライン（令和3年10月）の内容を正確に整理します。
- 自然死や日常生活のなかでの不慮の死は、賃貸でも売買でも原則として告げなくてよい。ただし長期間放置されて特殊清掃や大規模リフォームが行われた場合は別です
- それ以外の死、または特殊清掃等が行われた死の発覚から「概ね3年間」を経過した後は、原則として借主に告げなくてよい
- この3年は「借主に対して」＝賃貸の話です。売買には期間の定めがありません
- 「概ね」であって、時効ではありません
- 事件性・周知性・社会に与えた影響が特に高い事案は、この限りではないと明記されています
告知する内容も決まっています。発生の時期（特殊清掃が行われた場合は発覚の時期）、場所、死因、特殊清掃等が行われた旨です。
売主の立場では、知っていることは全部書いて残すのが自分を守ることになります。免責の特約を結んでいても、知っていて告げなかった事実は守ってもらえません。
仲介と買取、どちらを選ぶか
| 項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 買主 | 一般の第三者 | 不動産会社 |
| 仲介手数料 | かかる（800万円以下の空き家は上限33万円） | 直接売買なら不要 |
| 契約不適合責任 | 売主が負う。個人の買主だと後々の紛争リスクが残る | 全部免責の特約が有効に置ける |
| 価格 | 市場価格 | 再販コストが引かれる（割合の公的統計はなし） |
| 期間 | 買い手を探す期間が必要 | 業者の判断で決まる（平均日数の公的データはなし） |
仲介手数料について、ひとつ更新があります。令和6年7月1日から、800万円以下の空き家等の売買では、一方から受け取れる仲介手数料の上限が33万円（税込）になりました。それまでの「3%＋6万円」で説明している記事は古い情報です。ただし媒介契約を結ぶ前に、上限の範囲内で報酬額を説明し合意する必要があります。何も言われなかった場合は確認してください。
仲介を使う場合、媒介契約の種類にも法定の違いがあります。
| 項目 | 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 |
|---|---|---|---|
| 他社への重複依頼 | 可 | 不可 | 不可 |
| 自分で買主を見つける | 可 | 可 | 不可 |
| 有効期間 | 上限なし | 3か月以内 | 3か月以内 |
| 業務の報告 | 義務なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| レインズ登録 | 任意 | 契約翌日から7日以内 | 契約翌日から5日以内 |
報告が約束どおり来ないのは、契約を見直す材料になります。
訳あり物件の買取業者おすすめの選び方｜自分で確認できる6つ
「おすすめ業者ランキング」を信じる前に、この6つを自分で確認してください。全部無料で、合計10分ほどです。
- 宅建業の免許が実在するか…国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で社名から検索できます。2025年4月から、従事者数と専任の宅地建物取引士の人数も表示されるようになりました
- 行政処分を受けていないか…国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト」で過去5年分の処分（免許取消・業務停止・指示）が公開されています
- 免許の種類を見る…2つ以上の都道府県に事務所があれば国土交通大臣免許、1つなら都道府県知事免許。有効期間は5年で、更新申請は満了日の90日前から30日前までです。※カッコ内の数字を単純に5倍して営業年数とする計算は、正確ではないことがあります
- 業界団体の会員か…全宅連（ハトマークサイト）、全日本不動産協会、不動産保証協会に会員検索があります
- 専任の宅地建物取引士の人数…①の検索システムで事務所ごとに確認できます
- 査定額の根拠を出せるか…これは次の章で詳しく説明します
査定額の根拠を求めるのは、あなたの法律上の権利です
宅地建物取引業法34条の2第2項に、こう書かれています。宅建業者は、売買すべき価額や評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
国土交通省の解釈・運用の考え方では、根拠は「価格査定マニュアル（公益財団法人不動産流通推進センターが作成したもの、またはそれに準じたもの）や、同種の取引事例など、他に合理的な説明がつくもの」であることとされています。
なので「この金額になった根拠を、比較した事例と補正の内容で説明してください」と聞いてよいのです。求められるのは根拠の明示であって詳細な説明までではなく、口頭でも足りるとされていますが、それでも複数社の「根拠」を比べれば、金額だけを比べるより確かな判断ができます。
訳あり物件の買取の流れ｜相談から決済まで
STEP1 登記事項証明書と公図を取る
まず自分の物件の状態を書面で確認します。実費は以下のとおりです。
- 登記事項証明書…書面請求600円／オンライン請求・郵送520円／オンライン請求・窓口交付490円
- 公図・地積測量図…書面500円／郵送470円／窓口交付440円
- 登記情報提供サービス（画面で見るだけ）…全部事項330円／所有者事項140円／地図・図面360円。個人の一時利用は登録費用300円でクレジットカード決済
STEP2 訳ありの内容を自分で書き出す
物件状況等報告書（告知書）に書く内容を、先に整理しておきます。雨漏り、シロアリ、傾き、越境、境界の状況、人の死に関する事案（あれば時期・場所・死因・特殊清掃の有無）。知っていて書かなかったことは、免責の特約では守られません。全部書くのが自分を守ります。
STEP3 複数社に査定を依頼し、根拠を求める
前の章の6つを確認した業者に依頼します。金額の高さではなく、根拠の中身を比べてください。
STEP4 契約書を確認する
確認する項目は8つです。
- 契約不適合責任の免責範囲…物理的な欠陥、心理的なもの、法律上のもの、土壌汚染、地下の埋設物を個別に列挙してもらう。「一切免責」だけでは後で争いになります
- 告知書の記載…自分から書いて残す
- 境界の取扱い…境界を明示しないで売るのか、筆界特定や確定測量を条件にするのか
- 越境の処理…越境物があるか、覚書を引き継ぐか
- 手数料…買取なら仲介手数料がかからないこと。かかる場合は800万円以下なら上限33万円
- 決済までの期日
- 手付解除と違約金の額
- 媒介を挟むなら契約の種類…有効期間3か月以内、報告の頻度、レインズ登録の日数
STEP5 決済と税金の手続き
売却後に使える控除があります。次の章でまとめます。
注意点｜放置していると条件が悪くなります
訳あり物件でいちばん多い失敗は、判断を先送りすることです。時間が経つと条件が悪くなる仕組みが、3つあります。
- 固定資産税の特例が外れる…2023年12月13日施行の改正空家法で、「管理不全空家等」の勧告を受けると住宅用地特例（200㎡以下は6分の1、超える部分は3分の1）が外れます
- 相続登記をしないと過料の対象になる…2024年4月1日から義務化され、取得を知った日から3年以内。施行日前に相続を知っていた分は令和9年3月31日までです。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料
- 相続開始から10年経つと、遺産分割が法定相続分で決まる…民法904条の3。兄弟間の話し合いの余地が狭くなります
売るか、活用するか、手放すか。どれを選ぶにしても、早いほうが選択肢が多いというのが実際のところです。
売れないときの、最後の選択肢と使える控除
相続土地国庫帰属制度
令和5年4月27日に始まった制度です。審査手数料は土地1筆あたり14,000円、承認後の負担金は原則20万円（市街化区域や用途地域内の宅地、農用地区域内の田畑、森林は面積に応じた算定）。負担金は通知が届いた日の翌日から30日以内に納めます。
ただし建物がある土地は却下されます。担保権が設定されている土地、他人の利用が予定されている土地、土壌が汚染されている土地、境界が明らかでない土地も同じです。崖があって管理に過分な費用がかかる土地、地上・地下に除去が必要なものがある土地は不承認になります。訳あり物件の多くは、この段階で引っかかります。
相続空家の3,000万円特別控除
売却益から最大3,000万円を差し引ける制度です。主な要件は、昭和56年5月31日以前に建築された家屋、区分所有建物ではない、相続開始の直前に被相続人以外に住んでいた人がいない、相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る、売却代金1億円以下、耐震基準を満たすか全部を取り壊すこと。令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合は2,000万円までになります。適用期限は令和9年12月31日です。
低未利用土地等の100万円控除
都市計画区域内で、売った年の1月1日時点で所有期間5年超、譲渡対価500万円以下（一定の区域内は800万円以下）の場合に100万円を差し引ける制度です。市区町村長の確認書が必要で、適用期限は令和10年12月31日。訳あり物件はこちらの金額帯に入ることが多いので、該当するか確認してください。
再建築不可の物件なら再建築不可物件の売却方法に5つのルートをまとめています。まず市場価格を知りたい方は実家の査定相場を調べる3つの方法から始めてください。
よくある質問
訳あり物件の買取価格は市場価格の何割ですか？
公的統計はありません。民間サイトでは「仲介価格の7〜8割」「60〜80%」という目安が公表されていますが、いずれもレインズの成約価格に各社が7割を掛けて算出した数字です。売りにくい物件では5割程度になることもあると明記されています。類型ごとの割合を示す出典はありません。
事故物件は何年経てば告知しなくていいのですか？
国土交通省のガイドラインの「概ね3年」は賃貸（借主に対して）の話で、売買には期間の定めがありません。「概ね」であって時効でもなく、事件性・周知性・社会に与えた影響が特に高い事案は例外です。裁判例では約2年で否定された例も約50年で認められた例もあります。
訳あり物件の買取業者に売ると、あとから欠陥を請求されませんか？
買取では不動産会社が買主になるため宅建業法40条の適用がなく、契約不適合責任を全部免責する特約を有効に結べます。ただし免責の対象を個別に列挙してもらってください。また、知っていて告げなかった事実は免責の特約では守られません。
買取業者が信頼できるか、自分で調べる方法はありますか？
あります。国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で免許の実在と専任の宅地建物取引士の人数、「ネガティブ情報等検索サイト」で過去5年分の行政処分歴が無料で確認できます。全宅連・全日本不動産協会・不動産保証協会にも会員検索があります。
訳あり物件は仲介と買取のどちらで売るべきですか？
原因が手続きで解決できるもの（未登記、相続登記未了、修繕で直るもの）なら、解決してから仲介で売るほうが手元に残ります。解消できないもの（事故物件、境界未確定、共有持分、接道の見込みがない土地）は買取が向いています。
買取業者に直接売る場合、仲介手数料はかかりますか？
直接の売買ならかかりません。仲介が入る場合は、令和6年7月1日から800万円以下の空き家等は一方から33万円（税込）が上限になりました。ただし媒介契約を結ぶ前に報酬額の説明と合意が必要です。
訳あり物件が売れないとき、国に引き取ってもらえますか？
相続土地国庫帰属制度があります。ただし建物がある土地、境界が明らかでない土地、担保権が設定されている土地は却下されます。審査手数料は1筆14,000円、負担金は原則20万円。まず建物を取り壊し、境界を明らかにする必要があるので、費用と手間を比べて判断してください。
あわせて読みたい
参考（公的情報・出典）
- 国土交通省｜宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン
- 国土交通省｜標準媒介契約約款
- 国土交通省｜宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方
- 国土交通省｜建設業者・宅建業者等企業情報検索システム
- 国土交通省｜ネガティブ情報等検索サイト
- 国土交通省｜低廉な空家等の売買・交換の媒介における特例
- 国土交通省｜空家等対策の推進に関する特別措置法
- 国土交通省｜土砂災害防止法の規制
- 法務省｜相続登記の申請義務化
- 法務省｜共有制度の見直し（民法改正）
- 法務省｜筆界特定制度
- 法務省｜登記手数料
- 法務省｜登記情報提供サービス
- 法務省｜相続土地国庫帰属制度の概要
- 国税庁｜No.3306 相続した空き家を売ったときの特例
- 国税庁｜No.3226 低未利用土地等を売ったときの特例
- 国税庁｜財産評価基本通達（がけ地等を有する宅地の評価）
- 不動産適正取引推進機構｜RETIO 心理的瑕疵に関する裁判例一覧
- 国土交通省｜不動産価格指数
- 国土交通省｜不動産情報ライブラリ
※本記事の内容は2026年9月時点の一般的な情報です。個別の状況により異なる場合があります。
じまいナビ編集部
実家と、これから。家族に合った選択を、ひとつずつ。
今すぐ決めなくても、大丈夫。あとで家族と話すときに、この記事を。