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再建築不可の実家でも売れます。ただし「なぜ建てられないか」で向いている売り方が変わります。5つの理由のうち3つは、手続きで再建築できるようになる可能性があります。セットバックが済んでいないだけ、というケースも珍しくありません。5つの売却ルートと、東京都・大阪市の実際の認定・許可基準を見ていきます。
再建築不可物件の売却は「なぜ建てられないか」で売り方が変わります
相続した実家が「再建築不可」だと分かったとき、まず思うのは「売れるのだろうか」だと思います。売れます。ただし建てられない理由が何かによって、向いている売り方が変わります。
理由は大きく5つあり、そのうち3つは手続きで再建築できるようになる可能性があります。可能性があるなら、そちらを先に確認したほうが売値は上がります。順番はこうです。
- 前面道路の種類を確認する…市役所や区役所の建築課に「道路種別図」があります。多くの自治体はウェブの地図でも見られます
- 接している長さを測る…2m以上あるかどうか
- 43条2項の認定・許可が使えるか聞く…同じ建築課の窓口で聞けます
- そのうえで、5つのルートから選ぶ
この3つを確認するだけで、「買取業者に安く売るしかない」と思っていた土地が、再建築できる土地として売れることがあります。
なぜ再建築不可になるのか｜接道義務の5パターン
建築基準法43条1項に、建物の敷地は建築基準法上の道路に2m以上接していなければならないと書かれています。これが接道義務です。ここを満たさないと建築確認が下りず、建て替えができません。
まず「建築基準法上の道路」を知っておく
見た目が道路でも、建築基準法上の道路でないことがあります。42条に6種類が並んでいます。
| 区分 | 内容 | 幅員 |
|---|---|---|
| 42条1項1号 | 道路法による道路（国道・都道府県道・市町村道） | 4m以上 |
| 42条1項2号 | 都市計画法・土地区画整理法等による道路 | 4m以上 |
| 42条1項3号 | 建築基準法が適用された時点で現に存在した道 | 4m以上 |
| 42条1項4号 | 事業計画があり2年以内に事業が執行される予定の道路 | 4m以上 |
| 42条1項5号 | 位置指定道路（建築のために築造し特定行政庁が指定した道） | 4m以上 |
| 42条2項 | みなし道路。建築基準法が適用された時点で建物が立ち並んでいた幅4m未満の道で、特定行政庁が指定したもの | 4m未満 |
5つのパターン
| パターン | 何が足りないか | 再建築の見込み |
|---|---|---|
| ① 無道路地 | 建築基準法上の道路にまったく接していない | 43条2項の許可が取れるかどうか |
| ② 路地状敷地で幅が足りない | 接しているが、接する長さが2m未満 | 隣地から一部を買えば解決できることがある |
| ③ 42条2項道路でセットバック未了 | 道路の中心線から2mの後退をしていない | 後退すれば建てられます |
| ④ 接しているのが42条の道路でない私道 | 単なる通路・認定外の道路 | 43条2項の許可が取れるかどうか |
| ⑤ 43条2項の認定・許可が取れない | 通路の幅員・空地・承諾の要件を満たさない | 低い。買取や隣地売却が現実的 |
③のセットバック未了は、後退すれば建てられます。42条2項道路は、中心線から2m後退したところを道路の境界とみなす仕組みです。後退した部分は敷地面積・建築面積に算入できませんが、再建築不可ではありません。「再建築不可」と言われた土地が実はこれだった、というケースは珍しくありません。
なお片側が崖や川の場合は、反対側から4mを取る扱いになります。指定の内容は特定行政庁で確認してください。
再建築不可物件の売却方法｜買い手が見つかる5つのルート
| ルート | 必要な手続き | 確認できる費用 | 向いている人 |
|---|---|---|---|
| ① 専門の買取業者に売る | 売買契約。契約不適合責任は全部免責の特約が可能 | 登記関係の実費のみ | 早く確実に手放したい |
| ② 隣地の持ち主に売る | 登記で所有者を確認して打診。境界が曖昧なら筆界特定 | 登記600円／公図500円／筆界特定の例8,000円＋測量費 | 隣地に買う動機がある |
| ③ リフォームして収益化してから売る | 建築確認が必要な工事はできない前提で設計 | ― | 時間と資金に余裕がある |
| ④ 43条2項の認定・許可を取って再建築可にする | 1号は認定、2号は建築審査会の同意が必要な許可 | 東京都：認定31,000円／許可36,000円 | 要件に当てはまりそう |
| ⑤ 隣地の一部を買って接道を作る／等価交換 | 2m以上接するよう分割・合筆。道を新設するなら位置指定 | 東京都：道路位置指定50,000円 | 隣地と関係が良い |
ルート1 専門の買取業者に売る｜買取相場の考え方
いちばん確実で早い方法です。買取では不動産会社が買主になるため、宅地建物取引業法40条の制約がかかりません。つまり売主であるあなたが、建物の欠陥について一切責任を負わない特約を有効に結べます。築古の家を手放したあと数年、請求される心配を抱えなくて済むのは大きいです。
価格は下がります。ただし「何割になる」という公的統計はありません。業者を選ぶ手順は訳あり物件の買取業者の選び方に、無料で確認できる方法をまとめています。
ルート2 隣地の持ち主に売る
見落とされがちですが、隣の家にとっては価値のある土地です。自分の敷地が広がる、庭や駐車場が作れる、建ぺい率の計算上の余裕ができる。再建築できなくても関係ありません。
打診の手順は後の章で説明します。費用は登記事項証明書600円程度からで、自分でも進められます。
ルート3 リフォームして収益化してから売る
再建築できなくても、建物が使えるなら賃貸に出せます。収益が出ている状態で投資家に売る、という方法です。
注意点は工事の範囲です。増築、改築、大規模な修繕、大規模な模様替えは現行の建築基準への適合が問題になります。つまり建築確認が必要な工事はできない前提で設計する必要があります。どこまでできるかは、設計事務所か市役所の建築課に確認してください。
ルート4 43条2項の認定・許可を取って再建築可にする｜いちばん高く売る道
いちばん売値が上がるルートです。次の章で詳しく説明します。
ルート5 隣地の一部を買って接道を作る／等価交換
接する長さが1.8mで2mに足りない、というケースなら、隣地から数十センチ分を買うだけで解決することがあります。等価交換（互いに土地を交換する）でも成立します。
新しく道を作って位置指定道路にする場合は、建築基準法施行令144条の4に基準があります。幅員4m以上、袋路状の道は延長35m以下（または終端が転回できる公園・広場等に接続、または一定間隔に転回広場がある）、交差・接続・屈曲する箇所は一辺2mの二等辺三角形の隅切り、縦断勾配12%以下で階段状でないこと、排水施設を設けること。東京都の申請手数料は50,000円です。
43条2項の認定と許可｜実際の自治体基準で見る通り方
43条2項には2つの入口があります。
- 1号の認定…建築審査会の同意が不要。手続きが軽い
- 2号の許可…建築審査会の同意が必要。ただし自治体が定める基準に当てはまれば提出書類が軽減される
東京都の基準
1号の認定は、幅員4m以上の道（建築基準法上の道路に該当するものを除き、避難と通行の安全上必要な基準に適合するもの）に接していて、建物が延べ面積500㎡以内、用途に制限があり、利用者が少数のもの。手数料は31,000円です。
2号の許可には、あらかじめ建築審査会の同意を得た「一括許可同意基準」が1〜5まであります。実家の建て替えに関わりそうなのは基準3と4です。
| 基準 | 道の幅員 | 接道 | 承諾 | 建てられる建物 |
|---|---|---|---|---|
| 基準1 | 敷地と道路の間に水路や認定外道路がある場合。道路に有効に接続する幅員2m以上の通路 | ― | ― | ― |
| 基準2 | 幅員4m以上の公有地等 | 2m以上 | ― | ― |
| 基準3 | 2.7m以上4m未満 | 2m以上 | 所有権者全員＋地目登記 | 地上2階以下・地階1階以下の専用住宅または二戸長屋 |
| 基準4 | 4m以上 | 2m以上 | 所有権者の2分の1以上 | 同上 |
| 基準5 | すでに許可を受けた計画の変更で、用途・構造・階数・敷地と道の関係に変更がない場合 | ― | ― | ― |
手数料は36,000円。基準3と4で建てられるのは2階建てまでの専用住宅か二戸長屋に限られます。3階建てや店舗併用は対象外です。
注目したいのは基準3の「幅員2.7m以上4m未満」です。4m未満の道でも、所有権者全員の承諾が取れれば2階建ての住宅が建てられる可能性があります。「道が狭いから再建築不可」と言われた土地が、ここに当てはまることがあります。
大阪市の基準
1号の認定は、幅員4m以上の道に2m以上接する建物で、延べ面積500㎡以内。特定行政庁が交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認めるもの。
2号の許可は、敷地の周囲に広い空地がある建物などで、特定行政庁が支障がないと認めて建築審査会の同意を得た場合です。手数料と標準処理期間はページに記載がないので、窓口で確認してください。
なお認定・許可の基準は特定行政庁ごとに違います。上の内容は東京都と大阪市の例です。必ずお住まいの自治体の基準を確認してください。また審査にかかる期間は自治体のページに記載がないため、窓口で聞くのが確実です。
再建築不可物件の税金と評価｜無道路地は最大40%控除
相続税の評価では、無道路地は減額されます。ただし世の中でよく言われている「40%引き」は正確ではありません。
財産評価基本通達20-3が定めているのは、こうです。実際に利用している路線の路線価をもとに計算した価額から、相当と認める金額を控除する。その控除額は「その価額の100分の40の範囲内」で、控除するのは接道義務を満たすために最小限度の通路を開設する場合の、その通路に相当する部分の価額です。
つまり40%は上限で、実際に引けるのは通路を作るのに必要な分の金額です。通路が短くて済む土地なら、控除額は40%より小さくなります。これに加えて不整形地の補正も適用されます。
同じ財産評価基本通達には、間口が狭い宅地（20-4）、がけ地を有する宅地（20-5）、土砂災害特別警戒区域内の宅地（20-6）の補正もあります。再建築不可の土地はこれらに複数該当することが多いので、相続税の申告では税理士に確認してください。
住宅ローンが使いにくい理由
再建築不可物件では、買主が住宅ローンを組みにくいと言われます。理由は建て替えができないため、金融機関の担保評価が付きにくいことです。金融機関は、返済が滞ったときにその不動産を処分して回収します。建て替えができない土地は将来の処分価値が限定されるので、担保としての評価が低くなります。
これが「買い手が現金を用意できる人に限られる」＝買い手の範囲が狭くなる、という結果につながります。43条2項の認定・許可を取って再建築可にする価値は、ここにあります。買い手の範囲が一気に広がります。
なお、金利の水準や取り扱う金融機関の割合については、信頼できる出典が見つからなかったため、この記事では数字を書いていません。
隣地の持ち主に打診する手順
STEP1 公図と登記事項証明書を取る
隣がどこまでで、誰の名義かを確認します。実費は以下です。
- 公図・地積測量図…書面500円／郵送470円／窓口交付440円。登記情報提供サービスなら360円
- 登記事項証明書…書面600円／郵送520円／窓口交付490円。登記情報提供サービスなら全部事項330円・所有者事項140円
登記情報提供サービスは個人でも使えます。一時利用の登録費用は300円でクレジットカード決済。まず所有者事項140円で名義を確認する、という進め方が安くて早いです。
STEP2 境界が曖昧なら筆界特定制度を使う
境界がはっきりしない土地は売りにくく、国に引き取ってもらう制度でも却下事由になります。法務局の筆界特定制度を使うと、筆界特定登記官が筆界を明らかにしてくれます。
申請できるのは土地の所有者として登記されている人やその相続人です。申請先は土地の所在地を管轄する法務局・地方法務局。手数料は土地の価格によって決まり、申請人の土地と隣地の価格の合計が4,000万円の場合は8,000円という例が公表されています（測量費用は別途かかります）。
大事な前提として、筆界は土地が登記された際に定められた線であり、所有者同士の合意で変更することはできません。「話し合いで決めよう」ではなく「調べて確定させる」ものです。
STEP3 誰に何を依頼するか
- 登記情報の取得…自分でできます（法務局または登記情報提供サービス）
- 測量・筆界特定…土地家屋調査士
- 売買契約書・登記…司法書士、宅地建物取引業者
各士業の報酬額は自由化されているため公的な基準額がありません。複数に見積もりを取ってください。
売る前に確認したい制度
相続空家の3,000万円特別控除（令和9年12月31日まで）
売却益から最大3,000万円を差し引ける制度です。主な要件は、昭和56年5月31日以前に建築された家屋、区分所有建物ではない、相続開始の直前に被相続人以外に住んでいた人がいない、相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る、売却代金1億円以下、耐震基準を満たすか全部を取り壊すこと。令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上なら2,000万円までになります。
再建築不可の家は耐震基準を満たしていないことが多いので、取り壊して売る形で使うことになります。ただし取り壊すと建物が使えなくなり、ルート3（リフォームして収益化）は選べなくなります。どちらを取るかは早めに決めたほうがよいところです。
低未利用土地等の100万円控除（令和10年12月31日まで）
都市計画区域内で、売った年の1月1日時点で所有期間5年超、譲渡対価500万円以下（一定の区域内は800万円以下）の場合に100万円を差し引ける制度です。市区町村長の確認書が必要です。再建築不可の土地はこの金額帯に入りやすいので、確認してみてください。
800万円以下なら仲介手数料の上限は33万円
令和6年7月1日から、物件価格800万円以下の空き家等については、仲介手数料の上限が一方から33万円（税込）になりました。以前の「3%＋6万円」で説明している記事は古い情報です。ただし媒介契約を結ぶ前に、上限の範囲内で報酬額を説明し合意する必要があります。
放置すると固定資産税が上がります
2023年12月13日施行の改正空家法で「管理不全空家等」という区分ができました。適切な管理が行われず、そのまま放置すれば特定空家等になるおそれがある状態です。勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例（200㎡以下は6分の1、超える部分は3分の1）が外れます。再建築不可の家は使う予定が立ちにくいので、ここは現実的なリスクです。
相続登記も2024年4月1日から義務化されています。取得を知った日から3年以内、施行日前に相続を知っていた分は令和9年3月31日まで。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料です。
まず土地の値段の当たりをつけたい方は実家の査定相場を調べる3つの方法、他の「訳あり」にも当てはまりそうな方は訳あり物件の買取業者の選び方をご覧ください。
よくある質問
再建築不可物件は本当に建て替えできないのですか？
建てられるようになる場合があります。42条2項道路でセットバックが未了なだけなら、中心線から2m後退すれば建てられます。また43条2項1号の認定や2号の許可が取れれば再建築できます。東京都の基準3では、幅員2.7m以上4m未満の道でも所有権者全員の承諾があれば2階建ての専用住宅が建てられる可能性があります。
再建築不可物件はいくらで売れますか？
買取価格の水準を示す公的統計はありません。民間サイトの目安（仲介価格の7〜8割など）はいずれも各社が自社で掛け目を設定した数字です。まず不動産情報ライブラリなどの公的データで周辺の取引価格を確認し、それと比べて判断してください。
43条但し書きの許可は誰でも取れますか？費用はいくらですか？
自治体が定める基準に当てはまる必要があります。東京都の申請手数料は1号の認定が31,000円、2号の許可が36,000円、道路位置指定が50,000円です。測量や図面の作成、承諾の取得にかかる費用は別途で、公的な基準額はありません。審査期間も自治体のページに記載がないので窓口で確認してください。
再建築不可物件を隣の家に買ってもらうことはできますか？
できます。隣地の持ち主にとっては敷地が広がるので、再建築できなくても価値があります。所有者は登記事項証明書で確認できます（登記情報提供サービスなら所有者事項140円）。境界が曖昧なら法務局の筆界特定制度を使ってください。
セットバックすれば再建築できるようになりますか？
42条2項道路（みなし道路）なら、道路の中心線から2m後退すれば建てられます。後退した部分は敷地面積・建築面積に算入できませんが、再建築不可ではありません。片側が崖や川の場合は反対側から4mを取る扱いになるので、特定行政庁で指定の内容を確認してください。
再建築不可物件は住宅ローンが使えないのですか？
建て替えができないため将来の処分価値が限定され、金融機関の担保評価が付きにくくなります。結果として買い手が現金で用意できる人に限られます。43条2項の認定・許可を取って再建築可にすると、買い手の範囲が広がります。
再建築不可物件の相続税や固定資産税は安くなりますか？
相続税では、無道路地は財産評価基本通達20-3により価額の100分の40の範囲内で、最小限度の通路を開設する場合のその通路に相当する部分の価額が控除されます。「40%引き」ではなく40%が上限です。間口狭小（20-4）やがけ地（20-5）の補正も併せて使えることがあります。
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参考（公的情報・出典）
- 国土交通省｜建築基準法道路関係規定運用指針の解説
- 東京都｜建築基準法第43条第2項の認定・許可
- 東京都｜建築関係手数料
- 大阪市｜建築基準法第43条第2項の認定・許可
- 国税庁｜財産評価基本通達20-3（無道路地の評価）
- 法務省｜筆界特定制度
- 法務省｜登記手数料
- 法務省｜登記情報提供サービス
- 法務省｜相続登記の申請義務化
- 国土交通省｜空家等対策の推進に関する特別措置法
- 国土交通省｜低廉な空家等の売買・交換の媒介における特例
- 国税庁｜No.3306 相続した空き家を売ったときの特例
- 国税庁｜No.3226 低未利用土地等を売ったときの特例
※本記事の内容は2026年9月時点の一般的な情報です。個別の状況により異なる場合があります。
じまいナビ編集部
実家と、これから。家族に合った選択を、ひとつずつ。
今すぐ決めなくても、大丈夫。あとで家族と話すときに、この記事を。