実家はいくらで売れる？査定相場の調べ方3つの方法

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実家の査定相場は、無料の公的データ3つで今すぐ当たりがつきます。不動産情報ライブラリ、レインズマーケットインフォメーション、そして路線価・固定資産税評価額からの逆算です。大事なのは、3つとも「分かること」と「分からないこと」がはっきりしていること。手順と限界を、画面に出る項目まで具体的に整理しました。

実家の査定相場は、無料の公的データ3つで今すぐ当たりがつきます

実家をどうするか考えはじめると、まず知りたいのは「いくらになるのか」だと思います。不動産会社に聞く前に、自分で当たりをつけておくと話が早くなります。提示された金額が高いのか安いのか、自分で判断できるようになるからです。

使うのはこの3つ。全部無料で、登録もいらず、今すぐ見られます。

1. 不動産情報ライブラリ（国土交通省）…実際に取引された価格が分かります
2. レインズマーケットインフォメーション…実際に成約した価格が分かります
3. 相続税路線価・固定資産税評価額…土地の単価から逆算できます

大事なのは、3つとも「分かること」と「分からないこと」がはっきりしていることです。そこを押さえずに使うと、かえって判断を間違えます。先にまとめます。

項目	① 不動産情報ライブラリ	② レインズマーケットインフォメーション	③ 路線価・固定資産税評価額
価格の性質	実際の取引価格＋成約価格	実際の成約価格	課税のための評価額
対象	宅地（土地のみ／土地と建物）、中古マンション、農地、林地	マンション・戸建てのみ	路線価が付いた道路に面する宅地
場所の細かさ	町・大字レベル（番地は出ません）	地域単位（物件は特定できません）	道路1本ごとの1㎡単価
価格の細かさ	有効数字2桁	百万円単位	千円／㎡単位
時期の細かさ	取引時期	年月を3か月区切り	毎年1月1日時点（7月公表）
地価公示との水準	―	―	路線価＝8割程度／固定資産税評価額＝7割程度
分からないこと	番地・物件の特定、1円単位の価格、急ぎや親族間などの個別事情。取引がない地域は0件	土地のみの取引、物件の特定、1万円単位の価格	建物の価値、接道条件、訳あり要素、実際に売れる価格
費用	無料	無料	無料

方法① 不動産情報ライブラリで実際の取引価格を調べる

国土交通省が運営しているサイトで、実際に取引された価格が地図上で見られます。

その前に｜「土地総合情報システム」は廃止されました

ここは先にお伝えしておきます。以前使われていた「土地総合情報システム」は令和6年3月末で廃止され、令和6年4月から不動産情報ライブラリに移行しました。いま検索に出てくる解説記事の多くは、まだ古いシステムの名前で書かれています。「土地総合情報システムで調べましょう」と書いてある記事を見たら、情報が古いと考えてください。

2種類の価格が載っています

• 不動産取引価格情報…取引の当事者へのアンケート調査で集めた、実際の取引価格
• 成約価格情報…指定流通機構（レインズ）から提供された成約価格

同じサイトで、地価公示と都道府県地価調査も見られます。

分かる項目

公表されているのは、所在地（町・大字レベル）、取引時期、取引価格（有効数字2桁）、土地の面積・形状、建物の用途・構造、床面積、建築年、前面道路、最寄駅、用途地域、建ぺい率、容積率などです。

実家の相場を見るときは、面積・形状・前面道路・建築年が近い事例を選んでください。同じ町内でも、角地と旗竿地では価格が変わります。

このサイトには価格以外の情報も載っています。用途地域、洪水浸水想定区域、土砂災害警戒区域、津波浸水想定、小中学校区、医療機関、そして2070年までの5年刻みの将来推計人口。実家を売るか持ち続けるか迷っているなら、将来推計人口は見ておく価値があります。

分からないこと

番地までは出ません（町・大字レベルまで）。価格は有効数字2桁なので、たとえば「2,800万円」までは分かっても「2,830万円」は分かりません。そして急いで売った、親族間で売った、といった個別の事情は分かりません。安い事例があっても、それが相場とは限らないということです。取引がなかった地域は、そもそも0件で何も出てきません。

方法② レインズマーケットインフォメーションで成約価格を調べる

不動産会社が使っている「レインズ」のデータのうち、一般の方でも見られる部分を公開しているサイトです。運営は全国指定流通機構連絡協議会（東日本・中部圏・近畿圏・西日本の4つの機構）。無料です。

分かる項目

対象はマンションと戸建て。表示されるのは成約価格（百万円単位）、面積（㎡の範囲表示）、成約時期（年月を3か月区切り）です。

つまり数字が丸められています。「2,500万円台」「70〜80㎡」「2026年4〜6月」という粒度です。細かい金額は分かりませんが、そのぶん「自分の実家の近くの水準はこのあたり」という感覚はつかめます。

分からないこと

土地のみの取引は出てきません。実家を解体して土地として売るつもりなら、方法①のほうが役立ちます。物件の特定もできず、1万円単位の金額も分かりません。

地域の水準は統計で補う

同じ指定流通機構が、地域ごとの統計を無料で公表しています。東日本不動産流通機構の「月例マーケットウォッチ」（毎月）、季報、年報、首都圏不動産流通市場の動向。個別の事例より、地域全体の水準と動きを見たいときはこちらが便利です。

方法③ 相続税路線価・固定資産税評価額から逆算する

3つめは、税金のために国や市町村が付けている評価額から逆算する方法です。取引事例が少ない地方の実家でも使えるのが強みです。

2つの評価額と、地価公示との関係

日本には土地の公的な評価が複数あり、水準の関係が決まっています。

評価	誰が	時点	地価公示との水準
地価公示	国土交通省 土地鑑定委員会	毎年1月1日（3月公表）	基準
都道府県地価調査	都道府県知事	毎年7月1日（9月公表）	―
相続税路線価	国税庁・国税局長	毎年1月1日（7月公表）	8割程度
固定資産税評価額	総務省・市町村長	1月1日時点（3年に1度評価替）	7割程度

この7割という目標は、平成7年5月19日の国税庁・自治省の了解事項で「宅地について地価公示価格の70%程度を目標に評価を行う」と決められたものです。

逆算の手順

1. 路線価図で実家の前面道路の路線価を調べる（国税庁の財産評価基準書。無料）。数字は千円／㎡単位です
2. 路線価 ÷ 0.8 ＝ 地価公示水準の1㎡単価の目安
3. これに実家の土地面積を掛ける
4. あるいは課税明細書の固定資産税評価額 ÷ 0.7 でも同じ水準の目安が出ます

課税明細書は毎年4〜6月頃に市町村から届く書類です。手元にあれば、路線価図を見なくてもこちらから計算できます。

固定資産税評価額は3年に1度しか変わりません

固定資産税評価額は3年に1度の評価替です。評価替の年から離れるほど、実際の相場とのズレが大きくなります。地価が動いている地域では、路線価（毎年更新）のほうが新しい数字です。

「路線価÷0.8＝売れる価格」ではありません

ここは誤解が多いところです。公的な資料が示しているのは「相続税評価は地価公示の水準の8割程度」という評価水準の関係だけです。「路線価を0.8で割れば売れる価格が出る」とは書かれていません。

そもそも路線価も固定資産税評価額も課税のための評価額です。建物の価値、接道の条件、日当たり、傾斜、境界の状況、再建築できるかどうか。こうした個別の要素は一切入っていません。あくまで「土地の単価のおおよその水準」を知るための道具だと考えてください。

3つを組み合わせた、実家の相場の出し方

1. ③で土地の単価の当たりをつける…路線価÷0.8、または固定資産税評価額÷0.7
2. ①で同じ町・大字の実際の取引価格を確認する…面積・形状・前面道路・建築年が近い事例を選ぶ
3. ②で成約価格の水準を確認する…マンション・戸建ての場合
4. 建物は築年数で減価を見る…木造の法定耐用年数は22年。詳しくは後の章で

この4つをやると、「土地はこのくらい、建物はほぼゼロ、合わせて◯◯万円前後」という当たりが出ます。あとは不動産会社の査定額と突き合わせるだけです。

机上査定・訪問査定・一括査定の違い

3つの言葉が混ざりやすいので整理します。

• 机上査定…物件を見ずに、資料と取引事例から金額を出すもの
• 訪問査定…実際に物件を見て金額を出すもの
• 一括査定…複数社にまとめて査定を依頼できるサービス。机上査定のことが多いです

なお「机上査定と訪問査定では◯%の誤差がある」「一括査定に出すと査定額が◯%上がる」といった数字を見かけますが、こうした数値を示す統計は見つかりませんでした。この記事では書きません。

査定額の根拠を求めるのは、あなたの法律上の権利です

これは知っておくと強いです。宅地建物取引業法34条の2第2項に、こう書かれています。

宅地建物取引業者は、宅地又は建物を売買すべき価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。

国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」では、その根拠は「価格査定マニュアル（公益財団法人不動産流通推進センターが作成したもの、またはそれに準じたもの）や、同種の取引事例など、他に合理的な説明がつくもの」であることとされています。

求められているのは根拠の「明示」であって詳細な「説明」までではなく、口頭でも足りるとされています（比較した事例と査定物件の主な違い、算出した価額を説明すれば足りる）。書面で示す場合は「鑑定評価書ではない」ことを明示し、計算式で根拠を示すことが望ましいとされています。

なので「この金額の根拠を、比較した事例と補正の内容で教えてください」と聞いていいのです。遠慮する必要はありません。

査定額と実際に売れる価格が違う理由

査定額が高かったのに、結局その金額では売れなかった。これはよく起こります。理由は仕組みの側にあります。

査定額は法律上「意見」です

宅建業法34条の2第2項は、査定額を「売買すべき価額又は評価額についての意見」と位置づけています。だから根拠の明示が義務づけられているのです。つまり査定額は約束でも保証でもありません。

高い金額で媒介契約を取る、という構造があります

媒介契約の有効期間は3か月を超えないことと定められています（標準媒介契約約款）。高い査定額を出して契約を取っても、売れなければ3か月のうちに価格を見直す話になります。この構造自体は違法ではありませんが、知っていれば金額の高さだけで会社を選ばずに済みます。

報告の頻度は法律で決まっています

項目	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
他社への重複依頼	可	不可	不可
自分で買主を見つける	可	可	不可
有効期間	上限なし	3か月以内	3か月以内
業務の報告	義務なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
レインズ登録	任意	契約翌日から7日以内	契約翌日から5日以内

約束どおりの報告が来ない、価格を下げる話しかしてこない、という場合は契約を見直す材料になります。

読者ができること

• 金額ではなく根拠を比べる…どの事例を比較に使ったか、どう補正したか
• 3社以上に依頼する…そのうえで根拠の中身を並べる
• 公的データで自分の当たりを持っておく…この記事の3つの方法です

実家（築古・地方・空き家）の査定が難しい理由

取引事例が少ないと、公的データが空振りします

不動産情報ライブラリには、取引があった分しか載りません。町・大字レベルで事例が0件の地域は実際にあります。この場合は方法③（路線価からの逆算）が主な手がかりになります。

築40年の木造は、建物の価値がゼロと見られます

なぜそうなるのか、税務の考え方から説明できます。

国税庁の耐用年数表では、木造・合成樹脂造の住宅用は22年（木骨モルタル造の住宅用は20年、鉄筋コンクリート造の住宅用は47年）。マイホームなど事業用でない建物の減価を計算するときは、この耐用年数の1.5倍を使います。木造なら22年×1.5＝33年です。

計算式は「建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数＝減価償却費相当額」で、木造の償却率は0.031。減価償却費相当額は取得価額の95%が限度です。つまり築33年を超えた木造住宅は、税務上の計算では取得価額の95%まで減っているということになります。

これが「築古の木造は建物をゼロ評価する」という実務の背景です。ただしこれは税金の計算方法であって、査定額の計算式ではありません。実際にはリフォーム済みなら建物に価値が付くこともあります。

解体費が差し引かれることがあります

建物に価値がないと判断されると、土地の価格から解体費を差し引いた金額が提示されることがあります。解体費の単価については全国的な統計が見つからなかったため、この記事では数字を書きません。自治体の補助金を使える場合があるので、解体費の補助金と解体の見積書の見方もあわせてご覧ください。

戸建・土地は、マンションほど上がっていません

「不動産は値上がりしている」という話をよく聞きますが、それはマンションの話です。国土交通省の不動産価格指数（2010年平均＝100）の令和7年12月分は、住宅地119.8、戸建住宅121.9、それに対してマンション225.1。

マンションは倍以上になっていますが、実家に当たる戸建と土地は2割前後の上昇にとどまっています。ニュースの数字を自分の実家に当てはめると、期待が過大になります。

査定の前に押さえたい制度と期限

売る時期によって手元に残る金額が変わる制度があります。査定を頼む前に知っておいてください。

相続空家の3,000万円特別控除（令和9年12月31日まで）

売却益から最大3,000万円を差し引ける制度です。主な要件は、昭和56年5月31日以前に建築された家屋、区分所有建物ではない、相続開始の直前に被相続人以外に住んでいた人がいない、相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る、売却代金1億円以下、耐震基準を満たすか全部を取り壊すこと。令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合は2,000万円までです。

「相続から3年」という期限があるので、査定を取るタイミングから逆算して動いてください。

低未利用土地等の100万円控除（令和10年12月31日まで）

都市計画区域内で、売った年の1月1日時点で所有期間5年超、譲渡対価500万円以下（一定の区域内は800万円以下）の場合に100万円を差し引ける制度です。市区町村長の確認書が必要です。

800万円以下なら仲介手数料の上限は33万円

令和6年7月1日から、物件価格800万円以下の空き家等は、仲介手数料の上限が一方から33万円（税込）になりました。以前の「3%＋6万円」で説明している記事は古い情報です。ただし媒介契約を結ぶ前に報酬額の説明と合意が必要なので、何も言われなければ確認してください。

放置すると固定資産税が上がります

2023年12月13日施行の改正空家法で「管理不全空家等」の区分ができました。勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例（200㎡以下は6分の1、超える部分は3分の1）が外れます。相続登記も2024年4月1日から義務化され、取得を知った日から3年以内（施行日前に相続を知っていた分は令和9年3月31日まで）、怠ると10万円以下の過料です。

数字で見る「実家じまい」の現在

令和5年住宅・土地統計調査（確報）では、総住宅数6,504万7千戸に対して空き家は900万2千戸、空き家率13.8%でどちらも過去最多・過去最高です。

内訳を見ると、賃貸用443万6千戸、売却用32万6千戸、二次的住宅38万4千戸、そして「その他の住宅」385万6千戸。この385万6千戸が、貸すでも売るでもなく持っているだけの空き家です。実家じまいの対象はここで、全国の住宅の5.9%にあたります。同じ状況の方がこれだけいるということです。

売るか活用するか迷っている方は土地活用おすすめ15選の比較、訳あり要素がありそうな方は訳あり物件の買取業者の選び方もご覧ください。

よくある質問

実家の査定相場を無料で調べる方法はありますか？

3つあります。不動産情報ライブラリ（国土交通省）で実際の取引価格、レインズマーケットインフォメーションで成約価格、国税庁の路線価図または課税明細書の固定資産税評価額から逆算する方法です。すべて無料で登録も不要です。

路線価から実際に売れる価格を計算できますか？

おおよその水準までです。公的資料が示しているのは「相続税評価は地価公示の水準の8割程度」という関係だけで、「路線価÷0.8＝売れる価格」とは書かれていません。路線価は課税のための評価額なので、建物の価値、接道条件、境界の状況などは入っていません。

固定資産税評価額から実家の価値はわかりますか？

土地の単価の目安は分かります。固定資産税評価額は地価公示の水準の7割程度を目標に評価されているので、0.7で割ると水準の目安が出ます。ただし3年に1度しか評価替がないため、評価替の年から離れるほど実勢とのズレが大きくなります。

レインズは一般の人でも見られるのですか？

「レインズマーケットインフォメーション」として成約価格の一部が無料で公開されています。対象はマンションと戸建てで、成約価格は百万円単位、面積は範囲表示、成約時期は3か月区切りに丸められています。土地のみの取引は出てきません。

一括査定と訪問査定はどちらがいいのですか？

「誤差が何%」という統計はないため、数字での比較はできません。大事なのは金額ではなく根拠です。宅建業法34条の2第2項で、宅建業者は査定額の根拠を明らかにする義務があります。複数社に依頼して、比較した事例と補正の内容を並べて比べてください。

築40年の実家は建物の価値はゼロになるのですか？

ゼロと見られることが多いです。国税庁の耐用年数表で木造住宅は22年、事業用でない建物はその1.5倍の33年で計算し、減価償却費相当額は取得価額の95%が限度です。ただしこれは税金の計算方法で、査定額の計算式ではありません。リフォーム済みなら価値が付くこともあります。

査定額が会社によって大きく違うのはなぜですか？

査定額は法律上「意見」であって約束ではないためです。比較に使う取引事例の選び方や補正の仕方が会社ごとに違います。また媒介契約の有効期間は3か月以内と決まっているため、高い金額で契約を取ってから見直す、という進み方もあります。根拠の計算式を求めて比べてください。

あわせて読みたい

• 不動産一括査定のおすすめはどれ？
• 実家売却の流れ7ステップ
• 実家じまい完全ガイド

参考（公的情報・出典）

• 国土交通省｜不動産情報ライブラリ
• 国税庁｜路線価図・評価倍率表
• 国土交通省｜不動産情報ライブラリ
• 国土交通省｜土地総合情報システムの廃止について
• 国土交通省｜主な公的土地評価一覧
• 国税庁｜財産評価基準書（路線価図）
• レインズマーケットインフォメーション
• 国土交通省｜不動産価格指数
• 国土交通省｜宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方
• 国土交通省｜標準媒介契約約款
• 国税庁｜主な減価償却資産の耐用年数表
• 国税庁｜No.3261 建物の取得費の計算
• 国税庁｜No.3306 相続した空き家を売ったときの特例
• 国税庁｜No.3226 低未利用土地等を売ったときの特例
• 国土交通省｜低廉な空家等の売買・交換の媒介における特例
• 国土交通省｜空家等対策の推進に関する特別措置法
• 法務省｜相続登記の申請義務化
• 総務省統計局｜令和5年住宅・土地統計調査

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の税務・法務・売買の判断を行うものではありません。制度・費用は変更される場合があります。最新情報は各公式サイトでご確認のうえ、具体的な判断は専門家にご相談ください。