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相続した家を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税・住民税あわせて約20％の税金がかかります。ただし相続した家には使える特例が多く、税額がゼロになるケースも珍しくありません。計算のしくみと代表的な特例を解説します。
この記事の信頼性について
じまいナビ編集部が、法務省・国税庁・国土交通省など公的機関の公表情報と、業界の公表データをもとに作成しています。専門家監修は順次導入予定です。費用や制度の適用は地域・時期・個別条件で変わるため、実際に進める際は必ず公式窓口や複数社の見積もりでご確認ください。
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税金の基本｜譲渡所得×約20％
売却の税金は「売れた金額」ではなく「利益（譲渡所得）」にかかります。譲渡所得＝売却額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除。所有期間が5年を超える長期譲渡なら税率20.315％、5年以下の短期なら39.63％です。相続した家は、亡くなった方（被相続人）の取得時期と取得費を引き継ぐため、多くの場合は長期譲渡になります。
取得費がわからないとき
親が昔に買った家で契約書が見つからない場合、取得費は売却額の5％（概算取得費）で計算するのが原則です。この場合は利益が大きく計算されて税金が高くなりがちなので、購入当時の資料を探す価値は十分あります。
相続した家で使える代表的な特例
| 特例 | 内容 | 主な条件 |
|---|---|---|
| 空き家の3,000万円特別控除 | 譲渡所得から最大3,000万円を控除 | 昭和56年5月31日以前建築の家屋／相続で空き家に／2027年12月31日までの売却／売却額1億円以下／耐震改修または解体（2024年以降は引き渡し翌年2月15日までの買主側対応でも可） |
| 取得費加算の特例 | 支払った相続税の一部を取得費に加算 | 相続開始から3年10か月以内の売却（相続税を納めた場合） |
※空き家特例は2024年以降、相続人が3人以上の場合は控除額が1人2,000万円になります。2つの特例は併用できないため、どちらが有利かの試算が大切です。
確定申告を忘れずに
特例を使って税額がゼロになる場合でも、確定申告（売却した翌年の2月16日〜3月15日）は必要です。空き家特例には自治体発行の「被相続人居住用家屋等確認書」が必要で、取得に時間がかかることがあるため早めに準備しましょう。
節税の観点での売り時
- 空き家特例を狙うなら適用期限（2027年12月31日）と要件を先に確認
- 相続税を納めた場合は3年10か月以内の売却で取得費加算が使える
- 更地にする場合は解体費用と固定資産税の増加も含めて比較
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参考（公的情報・出典）
本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の税務・法務・売買の判断を行うものではありません。制度・費用は変更される場合があります。最新情報は各公式サイトでご確認のうえ、具体的な判断は専門家にご相談ください。
じまいナビ編集部
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